011易学难精

　　这一天参观下来，林成对房地产行业的了解又深入了不少，包括房地产的盈利模式，操作方法等等。

　　聂雷手下的一个高薪聘请的经理，看聂雷对林成推心置腹，而且聂雷也让他对林成有什么说什么，把房地产业的技巧多跟林成介绍介绍。

　　这个经理姓张，具体姓名没说，林成反正称呼他张经理。在吃饭的时候，聂雷叫这个张经理作陪。

　　酒一下肚，张经理的话也开始多了起来，“现在的房地产行业咱们还是进入晚了，早在七八年前，那时候国家就定下了发展房地产的基调，那时候干的真少啊，四五年前，很多房地产企业都纷纷上马，挣钱的生意都是一窝蜂的上，从那时候开始，房价就跟坐了火箭一般的往上窜，那时候只要开发就挣钱，而且是大挣特挣。”

　　张经理举杯敬了林成和聂雷一杯酒，接着说道，“那时候别说开发商挣钱，就是炒房的也挣了个盆满钵满，而且那时候炒房根本不需要自己花钱。”

　　“哦，张哥，你说说，给我长个经验。”林成举杯，跟张经理走了一个。

　　“呵呵，林总，您太客气了，你是聂总的朋友，我当然知无不言言无不尽了。炒房一开始的确是不用自己花钱的，那时候的房价一天一个价，远远高于银行贷款利率，所以那时候很多人都买房。打个比方，那个时候一套房上个月买的三十万，下个月卖的时候就是四十万，首付十万元的话，那就相当于一个月挣了十万块，多大的暴利，如果你手头有钱，那买个十套八套，那一个月就是百万富翁了。”

　　“哎，张哥，你刚才说炒房不用自己花钱，这十万块不就相当于先期的投入了吗？这还是要自己花钱的。”

　　“呵呵，林总，你听我慢慢说，其实刚才说的情况是正常投资的情况下，这是正常投资的收益，这其实很正常，谁也说不出什么来。我其实最主要说的是一种银行的漏洞，那时候的银行对于房地产的监管不严，那时候挣钱好挣啊，都是套银行的钱，一开始是开发商在套，后来就是广大炒房投资者再套，后来银行也发现了这个漏洞，于是就给封杀了。”

　　“哦？什么漏洞？”

　　“这个漏洞才是房地产商真正的空手套白狼，打个比方说，房地产商开发了一千套房子，咱都不说，就拿一套为例说说，一套房子最开始的售价是三十万，那个时候房子价格疯涨，一套房子一两个月就可以升到四十万。房地产商就自己找人买自己的房子，然后抵押给银行，本来三十万的房子，房地产商自己找人买是六十万，但是这只需要交十万块钱的首付，于是他们自己人拿出十万块钱交了首付，然后跟银行贷款五十万，这个人就欠了银行五十万块钱。银行就把这五十万块一次性的给了房地产商，然后在家坐等收利息。房地产商就把本来价值三十万的房子卖了六十万，从银行走了一遍账，瞬间翻了一翻，六十万全部到手。而地产商叫的自己的人去买房子的这个自然就还不起房贷，于是房子就成了银行的了。房子价格还是三十万，但是却卖给银行卖了六十万。你说这三十万是不是白挣？而且还没有一点风险？本来这人去银行贷款就是以房子抵押的，现在还不起，房子自然就交给银行了。其实这在行业上有个说法就叫盘内滚珠，珠子不管怎么滚，还是在盘子里。”

　　张经理边说，林成就听懂了，张经理还没说完，林成就知道什么意思了，这的确是个捞钱的好办法。

　　聂雷想了一想，对张经理说，“老张，你说的这个我明白了，这个办法太好了，咱也这么搞，一年挣个几亿几千万的，我给你工资翻十倍。”聂雷像是发现了一个新大陆一般。

　　张经理笑了笑，“聂总，现在银行贷款比以前严格多了，在也没有以前的这种漏洞钻了，其实我三年前就明白了这个道理，但是那时候银行已经不傻了，早就制定专门的策略了，比如限制买房的套数，首付的比例，还有买房人的户口等等。”

　　聂雷似懂非懂的点点头，然后有点不死心，疑惑的问，“张经理，这个办法真的不行了吗？”

　　“聂总，肯定不行了，银行又不傻，人家早就给自己算计到家了，赔钱的买卖谁干啊。”

　　聂雷这才死心，“来，喝酒，喝酒。”

　　林成今天的收获可是不小，他对房地产行业的过去和现在都比较了解了，起码对以后房地产行业的走向有了大概的认识。

　　用张经理的话来讲，房地产行业确实挣钱，全国的亿万富翁比例大概有四成到五成是来自房地产行业。

　　不过林成想的更深一些，从现在的情况看，房地产行业的确是春天，而且是春的不能再春了春天，但是一年有四季，有春天就有冬天，房地产行业也不会永远都是春天。就用太极来讲，力到劲头，就是最衰弱的一个点，这就是所谓的物极必反，任何事物发展到极点，都会出现截然相反的另一面。有上坡就有下坡，上坡路走完那就应该走下坡路。

　　房地产现在是好干，但是照这目前的趋势，早晚有严冬的一天，现在老百姓早就对高房价抱怨非常了，现在的房地产沦为炒房客和开发商的盈利工具，普通老百姓已经对房价望尘莫及了。

　　但是房子是干什么的，是给老百姓住的，绝对不应该是盈利的工具，任何党政机关也不能把房子作为盈利的工具。虽然国家现在还有这样或那样的不完善，但是我们相信，我们的房子一定会回归到他本来的位置的，就是让老百姓有房可住，安居乐业。

　　其实林成的预测还是对的，林成的这个预测，是根据太极的物极必反来推断的，太极是个大学问，可能三年五年看不到结果，但是在一段长时间内，绝对是会遵循这个原理发展的。

　　林成想起过年回来，聂雷赠给自己车的时候，自己行驶在香港路的时候，刘琳的感叹：我什么时候能在这个城市买套房子啊！

　　其实这就是老百姓的心声，只有听到了老百姓的心声，才能更好的顺应民意。这这桌酒席快结束的时候，林成定下了一个未来的房地产发展基调：那就是房地产行业只专注于经济适用房开发，盖老百姓买的起的房子。

　　当然这个决定，林成现在实现起来还有些难度，因为房地产开发需要的资金可不是个小数目，虽然说现在可以从银行贷款，但是现在的银行跟前几年的银行可不一样了，现在的银行都算计到家了，审核审查评估，贷款数额也不像以前那样随便批了，从银行贷款是越来越困难了。

　　吃完饭，聂雷被手下人叫走了，聂雷走的时候嘱咐张经理带林成四处转转，不管有什么需要，不管林成有什么不明白的地方，只要你还想在这里干，就必须有什么说什么。

　　聂雷说的很郑重，张经理丝毫不会怀疑聂雷的决心。何况他从聂雷的一言一行里也能看的出来聂雷对于林成的巴结。哦，这不应该说是巴结，应该说是照顾。

　　下午，张经理带着林成参观了建筑工地，施工现场，仔细给林成介绍工地上的一些东西：其实大的房地产公司根本不需要自己养建筑工人，自己养的工人根本干不出来活，更何况现在岛城这边的人，也根本不会去这样的建筑工地干活。

　　他们都是雇佣的包工队，也就是专门承建建筑的单位，当然也有不少领着小工的包工头。这些都是雇佣的，咱们只跟承建单位签定合同，这就少了很多事。比如自己养工人出工步出力，工人的五险一金问题等等。

　　质量监管有监理，监理方面的关系，自有开发商去处理。关系处理好了，那大问题就会变成小问题，小问题会变成没有问题。

　　张经理断断续续的想起什么说什么，可给林成长了不少知识，比如盖房的时候需要土地证还有开工建设许可证还有规划许可证，都需要去哪里办？还有销售的时候都需要办什么证，没有预售许可证最好先别着急销售，要是被抓到的话，罚的比较狠。还有销售的时候，售楼小姐炒房，这些问题怎么发现，怎么避免。

　　一天结束后，林成发现，今天自己一天长的知识，比去年一个学期学的都多。因为这些东西都是有经验的地产经理的亲身经历，可以说是超浓缩，里面含有的信息量是经过千锤百炼的实战得来的。

　　林成回到宿舍后，就躺在床上，把今天一天学到的房地产行业的实战经验从头捋了一遍，越想就越觉得看似简单的房地产行业其实东西也不少。

　　其实各行各业，知道很容易，要精通就很难了，易学难精。

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